오늘은 상가임대차에 관한 상담 사례를 말씀드리도록 하겠습니다. 얼마 전 나상가씨가 상가 임대차 계약서 여러 장 손에 들고 찾아오셨습니다. 8년 전 임차인과 보증금 천만 원 월세 70만 원 계약 기간은 1년으로 하는 최초의 임대차 계약을 체결했고, 그 후 1년마다 갱신되어 왔는데 갱신할 때마다 임차인이 요구해서 계약서는 매번 새로 써왔다고 하셨습니다.
그러다가 가장 최근 계약갱신 시에 임차인이 아내 명의로 사업자를 변경해야 된다면서 임차인 명의를 아내로 바꾼 계약서를 요구했고, 나상가씨가 이에 응하면서 임차인과 합의 하에 월세를 기존 70만 원에서 80만 원으로 증액을 했다고 합니다. 대신 월세는 연 2회 즉 1월과 7월에 450만 원씩 지급받기로 하였다는 것입니다.
그런데 임차인은 4개월이 넘도록 코로나를 핑계로 1회분의 차임을 주지 않고 있었는데 3개월분부 이상의 월세가 연체되었으니 차임연체를 이유로 해제할 수는 없는 것인지 또 계약자가 임차인의 아내로 변경되었더라도 앞으로 2년 후에는 총임대기간이 10년이 되니까 계약을 종료해도 문제가 없는 것인지 그리고 합의 하에 월세를 십만 원 증액한 것은 문제가 없는지 문의주셨습니다.
우선 차임연체를 이유로 계약해지가 가능한지 살펴보겠습니다. 상가임대차보호법은 연체된 차임이 3기의 차임액에 달하는 때는 해지사유가 되는 것으로 정하고 있는데요. 여기서 3기에서 '기'라는 것은 지급 시기를 말합니다. 그래서 월 1회 차임을 지급받는 경우는 세 달 치의 월세가 되겠지만 연세 즉 연 단위로 차임을 지급받는 경우에는 3개월이 아닌 3년 치의 차임액이 밀려야 해지 사유가 될 수 있다는 것이죠.
나상가씨의 경우 연 2회 차임을 지급하는 것으로 약정을 했으니까 3회의에 지급 시기, 즉 1년 하고도 6개월을 꼬박 지급받지 못해야만 차임연체를 이유로 해지가 가능하고 그마저도 나상가씨가 해지 통지를 하기 전에 임차인의 일부를 납입하면 연체총액이 3기의 차임에 달하지 않게 돼서 해지는 불가능하게 됩니다.
따라서 이런 일을 예방하기 위해서는 계약서에 1기는 1개월을 의미함 등을 따로 명시할 필요가 있겠습니다. 그런데 나상가 씨는 이를 따로 명시는 안 했고 무엇보다 상가임대차보호법에 임시특례조항에 따라서 임차인이 2020년 9월 29일부터 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약해지 사유에 해당하지 않기 때문에 차임 연체를 이유로 한 계약해지는 어려운 것으로 답변 드렸습니다.
다음으로 계약갱신을 하면서 나상가씨가 임차인은 임차인의 아내 명의로 변경해 준 부분입니다. 이는 나상가씨가 보장장해주어야 하는 총임대기간 관련의 중요한 문제인데요. 먼저 계약갱신과 재계약이 어떻게 다른지 헷갈려하시는 분들이 많아 말씀드리자면, 말 그대로 계약갱신은 계약 기간 만료 전 일정 기간 중에 임대인이나 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않거나 계약연장에 합의하여 갱신된 경우를 말하는 것이고, 재계약은 계약 기간이 끝난 후 새로운 계약을 체결하는 것을 말합니다.
나상가 씨의 경우에는 계약 기간 만료 전, 계약 연장에 합의함에 따라서 계약서를 다시 쓴 것이고, 다만 임차인 사정으로 임차인 명의만 변경을 한 경우이기 때문에 계약갱신으로 볼 가능성이 높습니다. 하지만 변경된 임차인이 새로운 계약의 체결로 주장을 하면 그때부터 10년의 계약기간을 보장해줘야 될 수도 있기 때문에, 계약서에 별도로 기존 임대차와 동일한 계약임이라는 표시를 하고, 더불어 보증금은 기존 임차인에게 반환함 등을 명시하여, 임차인 명예명의가 변경된 계약서라고 하더라도 기존 임대차와 동일하다는 점을 명백히심할 필요가 있습니다.
마지막으로 계약을 갱신하면서 월세를 십만 원 증액한 부분인데요. 상가임대차보호법은 계약존속 중 또는 계약갱신 시의 보증금이나 차임을 5% 초과해서 증액하지 못하게 하는 것이기 때문에, 아무리 합의로 이를 초과한할 증액을 하였다고 해도 초과하는 부분은 무효가 되고 임차인이 10년 이내에 반환을 청구하면 초과한 부분 만큼은 반환을 해줘야 합니다.
정리하면 계약갱신을 하면서 계약서를 다시 쓰는 경우, 보다 분명히 하기 위해서 계약갱신에 따르는이 다른 계약서라는 것을 문구로 집어넣어 분쟁의 소지를 없애는 것이 필요할 것 같고요. 특히 임차인 명의가 변경되는 경우에는 새로운 계약으로 주장될 가능성이 크기 때문에 기존 계약과 동일한 계약이라면 이를 특약사항으로 반드시 넣을 필요가 있습니다. 또한 임차인의 차임연체액이 3기차임액에 달했다고 해도 임차인에게 해지의 의사표시가 도달하기 전에 임차인이 밀린 차임입을 완납하거나 일부 지급하면 계약해지는 불가능하게 되지만, 계약갱신에 거절사유가 되는 3기의 차임연체 사실은 그 사실만 있으면 되므로 나중에 완납을 하였더라도 계약갱신에 거절사유로는 인정될 수 있다는 점 유의하셔야 할 것 같습니다.
